在深圳这样的大城市中，房价水涨船高，很多人会更愿意购买小产权的房屋。但是很多人却不知道其中的利弊关系。
在深圳小产权房有三种类型：
①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼;
②一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房;
③外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。
目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同
律师科普风险
①有绿本也没用
国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。
②有见证律师也没用
律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。
即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。
③如果是违法建筑无法转让
小产权房发生法律纠纷情况较为复杂，如为违法建筑，转让行为是无效的，如附条件在转为红本房后办理过户手续，则可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。
④卖方可随时违约
未来如果有升值或拆迁补偿，卖方可以随时违约。对投资或自住的人来说，起不到增值效果;并且小产权房不能到房产部门办理登记，客观上存在一房多卖风险。
⑤一栋楼只有一个产权证，只能跟村委签合同
尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有，但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。
很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。
最后，小编建议如果要买房的小伙伴，在选购时尽量不选择小产权房，这样就能保证后续的产权保障。
相关知识
小产权房抵押贷款怎么做
与一般商品房不同的是，小产权房在办理贷款时是有很多局限性的。那么，如何使用小产权房办理抵押贷款呢?下面小编就来给大家介绍一下。
小产权房是针对大产权房而言的，具体来说就是城市中的农民在集体土地上修建的房屋。大都用于个人居住，其产权证是由乡镇政府颁发，所以也被称作“乡产权房”。由于不具备土地使用证和商品房预售许可证，所以不能上市交易。由于用房产去银行办理抵押贷款,需要证件齐全，且能够上市交易的房屋，因此小产权房是不能够用于去银行办理抵押贷款的。
但在实际生活中，小产权房是可以在民间的担保公司办理抵押贷款或者个人借贷的，如果您需要用小产权房办理抵押贷款的话，您可以咨询一下当地的贷款公司等机构。由于小产权房是不能上市交易的，因此贷款机构的风险较大，其收费就可能较高，建议您多选几家比较下，然后选择性价比最高的一家办理。
在贷款的时候需要注意的三大事项：
其一,确定贷款对象与范围。贷款对象:一是无不良信用记录且有一定经营收入和贷款意愿的当地农户;二是已办理小产权房产证的农户;三是已交清土地出让价款,并已办理集体土地使用权证的农户。贷款范围:在试点推行期间贷款范围限定在旅游景点内农户和县城周边商贸、商住两用小产权房农户。
其二,审核贷款与农房权属。在对贷款申请审核上,满足二个前提条件:一是出具农村住房坐落地所有权单位(村民委员会)作出的土地使用权随住房抵押,抵押权实现时同意处置的书面证明,二是申请农村住房抵押登记的农户,应有富有房屋或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地。在对农户权属审核上,由农行基层营业所和当地村、镇共同对农户提交的房产证、土地使用证等合法权证真实性进行审核,并提供审核书面证明。
其三,确定贷款方式与授信。对经审核符合条件的农户,由农行提供农户大额房产抵押贷款。贷款金额为一次性授信最高额30万元的,贷款利率执行基准利率上浮20%以下的优惠利率,三年内周转使用。
小产权房是什么意思
在日常生活和人沟通交流中，经常会碰到一个词：小产权房;可是相信很多人会对它感到迷迷糊糊的，到底小产权房是什么意思?能不能购买小产权房，它在国家法规中和其他类型的房屋有什么不同?今天装修就为大家讲解小产权房是什么意思，它和其他类型的房屋有什么不同。
从真正的意义上来说，小产权房只是一个泛指和俗称，并没有在法律形成正式的称谓，它主要是指由乡镇政府颁发产权证，而不是由国家直接颁发产权证的房产，从法律意义上来说，它并不构成真正的产权，在现今国内通常是指那些由村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的的建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
通常小产权房包括两种：
第一种是建在集体建设用地上的房屋，一般这类房屋是属于该集体所有，除该集体内部人员外，任何人都不能购买。
第二种是建设在集体企业用地或非法占用耕地上。
与我们平时所接触的商品房最大的区别是，小产权房并没有土地出让金这一块，而且没有开发商在里面搅动，所以一般小产权房的价格要比普通的商品房低很多，局部地区甚至只需要商品房的1/5，也正是因为这个原因，致使大量的城镇居民顶着巨大风险，暗地里购买小产权房。
也正是因为小产权房并不能获得国家直接颁发的产权证，于是很多人就以为购买小产权房是违法的，其实这个说法并不正确：
根据国家法律，只要依法办理了相关审批手续，它就是合法建筑，我国法律允许在乡村集体土地上进行住宅的建设，因此并不是说乡产权房就是非法的，只是因为小产权房有许多的限制性，而现在有部分小产权房在销售上和法律相冲突而已，根据我国法律，乡村集体所有土地使用权是不能出让或者出租于非农业建设，农村宅基地属集体所有，但是村民对宅基地也只是具有使用权，所以如果他们将房屋卖给城镇居民是不能得到法律的认可的。
通过上面的描述我们知道：乡产权房只能在集体成员内部进行转让、置换。并不能向非本集体成员第三人转让或出售。
正是基于小产权房的上述特性，所以城镇居民在购买小产权房是时，会承担有很大的风险：
第一、由于小产权房不具备商品房的法律性质，所以法律中对商品房的规定是无法运用在小产权房的，所签订的购房合同也是不受法律保护的，一旦购房人和开发商出现了纷争，购房人也无法通过法律途径得到解决，只能凭白损失，而且小产权房放的质量也相对的无法得到保障。
第二、一旦购房人与开发商签订了购房合约和交付款项后，如果上级部门要对乡产权房进行整改、拆除的话，那么购房人就会陷入既已交钱有无法得到房屋的境地;同时由于乡产权房没有合法的产权，购房者也无法得到相应的拆迁补偿。
第三、由于乡产权房屋没有商品房的法律特性，故而其开发实无法得到银行贷款的支持，大连的开发资金没有银行和政府的相关部门进行监管，一旦开发商资金出现了问题，那么这个项目就可能成为了烂尾工程，这对购房者是一个极大的损失，另外，由于开发商没有资质，房屋本身的质量也无法得到保障。
第四、现在很多人买房是为了升值，进行房产投资，可是小产权房由于无法得到法律的认可跟保护，无法办理合法产权手续，所以就算购买后也不能转让过户。对房屋升值有很大影响，是不能用于房产投资的。
买房是终身大事，一定要非常的谨慎，一步不小心，以后的生活就会完全变样，在无法确认自己能承担那样的风险的基础上，千万不要轻易购买小产权房，如果你真的很想要这样的产权房，那么你最好将户口转到该小产权房所在的村里，这样才能保障自己的利益。
小产权房购房协议书范本
乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。所以购买者要注意了如果已购买了小产权房就要注意以下的购房协议了。
购房协议书
甲方——卖方
乙方——买方
关于乙方向甲方购房事宜,双方经协商,达成协议如下:
一、甲方将其拥有独立产权的位于某市/区——的房屋(房屋所有权证编号 ,建筑面积 平方米)以人民币 元整(￥ _)出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。
二、甲方承诺:
1 向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。
2 保证对出售的房屋拥有独立产权。
3 保证该出售房屋未予出租。
4 自签订本协议起,保证将该房屋按约定价格售给乙方,期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5 按照前述业务的需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。
5 在办理产权过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
三、乙方承诺:
1 保证按要求付清房费,予以贷款清还等。
2 按国家要求不改变房屋的结构。
3 按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续,并承担各项费用。
4 在办理房屋过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
四 违约责任
1 甲方违约,拒绝将房屋出售给乙方,应向乙方赔偿因此受到的损失。
2 乙方违约,没有向甲方购买房屋,应向甲方赔偿因此受到的损失。
五 协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
六 协议自双方签字或盖章之日起生效。
七 协议壹式两份,双方各执壹份。
甲方: 注明日期
乙方: 注明日期
